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5,000戶國宅跳樓拍賣

「有次水還淹到這裡了。」住在桃園縣八德市陸光四村的陸有齡比著自己的腳踝。想到花了畢生積蓄,買了一棟房子,竟然還得隨時面對水患的威脅,不禁連連嘆氣。「原本是政府照顧我們的美意,沒想到……。據內政部統計,民國六十五年起,政府共興建十七萬四千多戶國宅,至今年二月底,加上店鋪,還有五千六百多戶待售,其中,桃園縣和台南市
 

時報周刊   / 報導/洪淑菁、孫沛芬 攝影/陳彥仁、何叔娟

全台5000多戶國宅,卻很難獲民眾青睞
「有次水還淹到這裡了。」住在桃園縣八德市陸光四村的陸有齡比著自己的腳踝。想到花了畢生積蓄,買了一棟房子,竟然還得隨時面對水患的威脅,不禁連連嘆氣。「原本是政府照顧我們的美意,沒想到……。」 據內政部統計,民國六十五年起,政府共興建十七萬四千多戶國宅,至今年二月底,加上店鋪,還有五千六百多戶待售,其中,桃園縣和台南市就占總餘屋數百分之六十五,成為爛尾國宅的大本營。 當初為何蓋這麼多國宅?是否在李登輝總統喊出「六萬國宅」後所搶建?內政部次長顏萬進說,主要還是配合眷村改建,到八十八年後就已停建國宅。換句話說,民進黨執政後不再興建國宅,光是解決爛尾屋就一個頭兩個大。 明明是平價國宅,為何變成爛尾國宅?地產業和縣市政府國宅單位不樂觀的原因,都認為除了地點外,價格和品質也大有問題,早期考量要與眷戶改建同價,最多只能打八折,現在,老了、也舊了,當初因為低價搶標興建,國宅品質讓人聽了就搖頭,像陸老先生一樣,每天都要為漏水憂心,國宅品質怎能讓人有信心。 政府也知道問題所在,打算賣不出去再降價,再賣不出去改用租的、借的,或是索性留做避難用途。如果民眾想趁這波國宅傾銷揀便宜時,更要留意房屋的品質與環境,可別被便宜沖昏頭。
桃園陸光四村停車場到處可見冒地面的污水。
台南空屋最多
依內政部資料,台南市至今年二月底止仍有超過二千戶國宅沒有賣出。走進台南市新興國宅區,寧靜的樓房圍著小公園,看起來是適宜人居的清幽環境,但十年來卻仍有六百多戶還沒賣出去。 「十年前正是房地產貴的時候,一坪要七萬六千元,一間含公設五十幾坪的房子要四百多萬元;現在一坪只要四萬五千元,總價降到兩百多萬元。」台南市都市更新課長陳佳慶表示,大部分民眾對國宅的疑慮,還是價錢問題,降價之後,應能提升銷售績效。 但價錢可能不是惟一考量,台南市都發局長李得全說,除了房價之外,影響國宅銷售的重要因素,還有住宅品質和周邊環境配套規劃。 以新興國宅為例,根據當地居民表示,由於房子已經建造完成達十年,長久閒置的空屋,難免會有磁磚剝落、牆壁斑駁的現象。因此台南市府也積極委託廠商修繕,希望維持房子良好狀態後再出售。民眾看房子的時候得多睜亮眼,一旦發現有任何瑕疵,可以在購買時填寫修繕單,請政府全部修好再進住。 走進還沒賣出的空屋裡,牆壁的粉刷看起來很新,地板也相當平整,看得出來政府為了賣房子而努力修繕的誠意。只是房子久無人居,還沒賣出去,倒是先變成成群鴿子的家園。 房子賣得好不好,跟當地文化和民眾喜好也有關。比方說在台北賣得嚇嚇叫的高樓層,在南部卻乏人問津。「高樓層房子上方有消防管線,南部人不太喜歡,其實用天花板裝潢一下,就可以解決。」協助市府銷售國宅的護將公司總經理李國棟認為,高樓層的景觀好,可以提升住家品質,消防管線是安全所需,很希望民眾能接受。 十年前,大陸工程在台南市蓋的這八棟新興國宅,總共有一千一百二十戶,十年期間只賣了四百八十四戶;還有一個重要原因是,其中有一整棟的國宅當初政府打算租給奇美公司,後來遲遲沒有租成,才會閒置至今。現在解凍之後,這整棟沒人住過的「新房」,是目前最受歡迎的房子。 跟十年前的定價相比,一間房子可以省下兩百多萬,這是目前台南市政府強打的低價策略。「其實已經低於成本,但為了出清,還是賠本賣。」李得全希望先賣出去,再逐步改善周邊環境,創造更好的居住品質。
為增加銷售效率,目前台南市新興國宅已經委託民間代為銷售,短短2周內已經有20多戶送件。
委由民間銷售
國宅滯銷還有個重要原因,就是地方政府根本沒有專職「賣房子」的人。走進建造完工六年的台南市大林國宅,惟一的銷售業務是市政府都市更新處的職員,一個人要照顧五處國宅,四、五千戶的房子,不管有沒有住,都要管理,因此常忙得焦頭爛額,連假日都不得閒,還得加班賣房子。 「市政府幫營建署賣國宅,沒有抽成半毛錢,每間房子不論賣多少錢,都只收作業費兩千五百元,連做DM都不夠,更別說加班費了。」台南市都市更新課長陳佳慶,看到同仁分身乏術的模樣,很心疼,卻無法撥出更多的人力協助。 為了改善人手不足的問題,從去年開始,台南市政府開始公開招標售屋廠商,目前僅有「新興國宅」有民間廠商進駐,才剛接手兩個星期,就已經有將近三十戶送件準備交屋。相對於政府職員兼職賣屋的「大林國宅」,目前在有限的人力下,還是沒有太大的進展。 「不是房子不好,而是需要真正的專業賣屋人為國宅加分。」台南市都發局長李得全,打算在這一兩年之內,將台南市所有剩餘國宅,全數公開招標給民間公司賣。 目前「大林國宅」有幾間一樓店面,先前因為海安路地下工程問題,包商尚禹公司向市府求償而查封;如今債務問題解決,解了封條後,卻因為沒有靠大馬路邊,至今還沒有賣出去。 屋外貼的售屋DM還是看得到六年前的價錢,當時要價一千四百三十七萬元,現在折價求售,市府打算以七百三十五萬元開賣。「只剩一半的價錢,其實只要再加把勁,就有機會賣出。」當地居民也認為應該會賣得出去。
眷村改建的戶數龐大,造成空屋過多,光陸光四村就有近2,000戶。
比不贏新建案
看完「冠軍」,看「亞軍」。桃園縣是全台閒置國宅排名第二的「亞軍」。桃園縣政府城鄉發展局國宅課長莊敬權表示,桃園縣的國宅會剩下那麼多,主要是因當時蓋的戶數本來就很多,再加上桃園新建戶太多,國宅要在那麼多建案中勝出的確很困難。 目前桃園縣的國宅約近一萬戶,民國七○年代興建的幾乎已經賣完,剩下的都是八○年代末期所蓋的,約在九十二年完工。相對於部分縣市國宅位置可能因地點不佳而乏人問津,桃園縣的國宅幾乎都位處不錯的地段。 桃園的國宅絕大部分都是眷村改建,大多數的地點都不錯,但因剩下的房子已有一點「年紀」了,面對新建案不斷冒出,這些國宅即使沒有人住過,也無法再以新房子的價格出售;只是,即使打了八折出售,還是得不到買家的青睞。 陸光四村是眷村改建的國宅,地點緊鄰熱鬧的介壽路,整片國宅總共高達近二千戶,目前只住進一千二百多戶,住戶中絕大部分是原眷戶或是從其他眷村遷來的。
陸光四村的污水處理設備閒置停擺。
品質爛環境差
雖然地點不錯,但一般國宅的施工品質總給人很糟糕的印象,在陸光四村就得到實證。「鄰近的大樓蓋了更久都沒聽說什麼問題,但我們從一開始就問題不斷。」陸有齡是原眷戶,民國八十八年底這批國宅完工後,他就住進來了,是「元老級」的住戶。住得愈久,他對於國宅品質不優的感觸也愈深。 指著磁磚顏色有明顯落差的外牆,陸光四村管理委員會總幹事張建煃說,這些外牆的磁磚大量掉落,已危及住戶安全。據管委會調查,其他國宅的外牆磁磚並沒有掉落的問題,只有陸光四村有此現象,顯示建築施工時,廠商有偷工減料之嫌。 走進社區的地下室,明顯聞到一股臭氣,地板也有一灘灘積水。張建煃表示,這些水就是排不出去的污水所致。管委會主委胡兆龍指出,現在情況已經好很多了,去年連糞便、尿液都湧出來了。 一進入污水處理廠的機房,整個機器運作停擺,至於污水是排到哪裡去,管委會也搞不清楚。對於住戶來說,有污水處理設施卻無法運作固然是個問題,但至少污水不要再湧到地面就萬幸了;有些民眾還因污水排不出去,索性接了管子直接放流到路邊水溝。雖然管委會明知這種做法違規,但這也實在是沒辦法的辦法。
因污水不斷冒出,有住戶買了之後乾脆不住了。
污水湧進家裡
污水處理是個問題,大樓的排水管承受不了那麼多住戶的污水流量也是個困擾。若是遇到用戶用水的高峰期,污水流不出去,反而一直往上冒,一到四樓的住戶都曾深受污水「入侵」之苦。 走進陸有齡家的廚房,排水孔蓋子裡面塞著一團布,後陽台的洗衣機排水孔、洗衣槽排水孔都塞了一截木棍,家中的「機關」那麼多,主要是因為他已經不只一次遭到「水患」了。 陸有齡想到人在家中坐,卻突然有一陣陣的水冒進家裡,心裡就有氣;而且水還不只是沾濕家裡的地板,而是已經淹到他的腳踝,讓八十三歲的他得跟老伴連夜舀水,還得清理淹過水的家裡。 陸光四村漏水的問題也很嚴重,頂樓住戶幾乎都有漏水問題。胡兆龍說,這是因為先前的防水設施沒有做好。一戶修繕得花幾十萬,全部修下來,幾百萬跑不掉,在沒能有具體修繕措施之前,有住戶已經受不了這樣的住宅品質,索性自己花錢在屋頂塗上防水材質。 「水」的問題沒能處理好,「火」的問題更是住戶心中的隱憂。身兼管委會副主委的陸有齡指出,陸光四村的發電系統竟然無法啟動消防設施,讓住戶愈住心裡愈毛。 胡兆龍表示,陸光四村的品質出現一堆問題,管委會只希望盡速跟縣政府和營建署配合,將缺失修繕好,還給住戶一個好的居住環境,不要讓八十多歲的老先生還得連夜清理家中積水。 縣府逐步修繕
國宅品質真的爛到這種程度嗎?桃園縣政府城鄉發展局國宅課長莊敬權表示,經過與建造廠商的溝通後了解,陸光四村的外牆剝落主要是因當時用了比較好的磁磚,但施工手法並沒有進步到足以用這樣的磁磚所致,經修繕後的外牆幾乎已經沒有脫落的問題。 至於污水處理系統有可能是完工後太久沒有用所致,針對陸光四村的種種修繕問題,縣府已經請相關單位進行鑑定和處理,但畢竟陸光四村交屋時間早已過了保固期,例如管線若是因住戶使用而堵塞,則是應由住戶自行負責。 面對桃園縣的閒置國宅,莊敬權表示,這些國宅雖然沒有人住,但也已經完工好一段時間了,目前政府的處理方式是分棟修繕,再逐棟出售。至於價錢方面,雖然國宅已經打到八折出售,但因很多建商為了促銷房子,打出了買屋送家具的促銷手法,這樣一來一往,所差的折扣很少。為了出清,縣府打算再跟內政部爭取打到七.五折,以刺激市場買氣。
近市場脈動,現在賣國宅也得有美美的樣品屋。(內政部提供)
明年全面出清
至今年二月底,全台還有五千六百多戶國宅閒置,內政部預計明年底前出清國宅。預估,一旦全部國宅出售,將可為國庫進帳一百五十億元。 內政部次長顏萬進表示,內政部在民國八十八年起就已經決定不再興建國宅,退出房地產市場,至於在這政策決定之前即已興建的國宅,以桃園縣和台南市最多,由於大多是眷村改建,改建之後的戶數相當多,這也是造成兩縣市國宅餘屋過多的原因。 為了活化國宅使用情形,除了出售之外,政府也採用出租方式處理國宅,像新竹公學新村乙區、台中大慶國宅社區等就是以出租方式處理,但即使加入出租的手法,還是有很多國宅閒置。 各縣市政府現在都降價出清,但成績還是不如預期,以屏東為例,即使三十五坪的國宅已降到一百萬元,還是乏人問津。顏萬進表示,屏東民眾習慣住透天,國宅大樓式的環境並不符合當地人的需求。 雖然國宅降價求售,但如果是眷村改建的國宅也會遇到折扣的限制。顏萬進指出,眷村改建國宅後,原眷戶是以原價的八折購買,為了避免原眷戶反彈,認為當初自己買貴了,因此,八折成了國宅出售的折扣底限。 除了設法再尋求降價的可行性之外,由於國宅完工至今已有相當期限,內政部也指示相關單位,先行修繕閒置國宅,至少讓它的「賣相」好一點。例如有工程瑕疵、漏水或是磁磚掉落破損,或是社區公共設施損壞等情況,或是長期閒置導致設備老舊者,都必須先行修繕,以提高購屋者看屋和購買的意願。 此外,賣國宅的手法也得符合潮流,樣品屋可少不了,在樣品屋中還擺上家具,期望布置得美美的,刺激買家的購買欲。 根據內政部的估算,若是全台閒置的國宅都可賣出,預估可進帳一百二十億左右,也不至於形成資源浪費。為了更貼近市場,去年政府找上代銷業來銷售國宅,去年賣出的六千多戶中,就有二千多戶是由代銷業者售出的。 除了繼續透過價格、賣相,增加國宅銷售的競爭力,「消化」國宅餘屋之外,內政部也已預想,萬一賣不出去時,該如何處理餘屋,以免浪費資源。內政部最近規劃三大替代方案分別是:出租、提供中低收入戶所需、做為政府緊急避難之用。 顏萬進表示,一般來說,國家必須準備住戶的百分之三比率的空屋提供緊急避難之用,以全台六百八十萬戶計算,應該有二十萬戶是空屋,一旦發生地震、風災等災害時可以提供民眾使用。但台灣要預留二十萬空戶不太可能,如果國宅賣不出去,留做緊急避難使用倒是個可行方案。
全台有5000多戶國宅閒置,精華地叢的國卻是搶破頭。(楊彩成攝)
不買二多一低
在房地產市場中,國宅一向是撿便宜、好標的,尤其是市中心;由於房價為附近房屋的8至9折,一有公開出售,常常搶破頭,但是「便宜沒好貨」也是最大的問題。房仲業提醒,民眾想撿便宜同時,一定要避免「二多一低」:多餘屋、多出租、低房價的國宅,否則鐵定是花錢買「套」房。 市場對明年底出清國宅的消息反應冷淡,僅台北市政府可能在5月將最後一批、位於台北市延壽街底的立功國宅公開出售有熱度。信義房屋企畫部協理張欣民指出,因為目前剩下的國宅多半是很早就出現的滯銷品,吸引力不高,要求帶看的民眾並不多。 滯銷的最主要原因,正是地處偏遠與生活機能不夠,所以進駐率往往不到一半,進而衍生出管理不佳、盜匪闖入的現象;縱使未來有道路規劃經過可改善生活機能,張欣民說,這種國宅最好不要碰。 專門銷售國宅的永慶房屋民生店店長陳賜傑也說,從地點看,買國宅的原則是「市區內」;從產品本身來說,除了餘屋多,出租比例多、單價過低的國宅一定要避免。因為出租比例多的國宅代表著住戶向心力不足,管理相對鬆散,而這種種不利的條件反應到單價上一定偏低,因此只要看到貼出要賣的國宅價格很低,千萬別太高興。 至於國宅常見的漏水、建材不好、管線不佳、空間規劃不良、牆壁龜裂等問題,可以藉著二次施工的方式補強。最棘手的是可能會買到「輻射屋」、「海砂屋」,等於是必須拆除重建的地雷,想買國宅前,這兩大問題一定要先向附近鄰居或仲介公司打聽清楚。 本文章由「時報周刊」授權刊登,更多內容請見本期時報周刊

資料來源 摘自:全球華文行銷知識庫

資料來源 :1758網誌

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